Vendre un pis que actualment està llogat a Barcelona planteja certs desafiaments, però amb l’enfocament adequat pot convertir-se en un procés fluid i beneficiós per a totes les parts implicades. L’essencial és dominar els aspectes legals, analitzar les diferents alternatives disponibles i comptar amb un bon equip d’assessors que garanteixi una transacció satisfactòria.
Si et trobes en aquesta situació, no et quedis amb dubtes. Truca’ns al 608 129 079 i en parlem sense compromís.
En aquest article t’expliquem tot el que has de saber: passos a seguir, limitacions legals, avantatges i inconvenients, quines opcions tens si necessites recuperar el pis abans de finalitzar el contracte i com fer-ho tot sense conflictes ni pèrdues econòmiques.
És legal vendre un pis llogat?
Sí. Segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), a Espanya és perfectament legal vendre un immoble que estigui actualment arrendat. Ara bé, les condicions del contracte de lloguer continuen vigents per al nou propietari, que les ha de respectar, excepte en casos molt concrets que veurem més endavant.
Tipus de contractes de lloguer i les seves implicacions
El primer pas per entendre què pots fer és revisar el contracte de lloguer:
a) Contracte posterior al març de 2019 (llei actual)
Durada mínima obligatòria: 5 anys si l’arrendador és persona física, 7 anys si és una empresa.
El llogater té dret a romandre-hi durant tot aquest període, encara que el pis canviï de propietari.
b) Contractes anteriors a 2019
En molts casos, l’arrendador podia recuperar l’habitatge abans amb certs avisos.
Tot i això, cal revisar clàusules específiques de pròrrogues tàcites o limitacions.
c) Lloguer amb opció a compra
L’opció de compra s’ha de respectar.
Si el llogater ha fet pagaments a compte o té condicions pactades d’adquisició, aquestes s’han de respectar o liquidar.
Quines opcions tinc per vendre un pis amb llogater?
A continuació, t’expliquem les opcions reals que té un propietari per vendre un pis a Barcelona:
Opció 1: Vendre amb el llogater dins
- Legal.
- Atractiu per a inversors que busquen rendibilitat immediata.
- El comprador assumeix el contracte i les condicions actuals.
Opció 2: Vendre després d’un acord amb el llogater
- Pactar una sortida voluntària a canvi d’una compensació econòmica.
- Ideal si el comprador vol el pis lliure.
Opció 3: Esperar que finalitzi el contracte
- Si no hi ha pròrroga forçosa, pots vendre sense llogater un cop acabat el contracte.
- Cal comunicar-ho amb 4 mesos d’antelació a l’arrendatari.
Opció 4: Oferir la venda al mateix llogater
- El llogater té dret de tempteig (preferència de compra).
- Si renuncia, pots continuar amb la venda a tercers.
Què passa si el comprador vol el pis lliure?
Aquí és on comença la complexitat. El contracte de lloguer continua vigent, i el comprador només podrà accedir al pis quan hagi finalitzat l’arrendament. Excepte si:
-
Es negocia una sortida amb el llogater.
-
Es ven l’immoble amb condicions pactades (per exemple, lliurament diferit).
-
El contracte inclou alguna clàusula de resolució anticipada per venda (poc habitual i rarament efectiva legalment si afecta drets bàsics del llogater).
Les entitats financeres faciliten fórmules de “venda ràpida abans d’embargament”, i determinades agències estan especialitzades en pisos amb càrregues legals.
Com fer fora un llogater si vull vendre el pis
No es pot fer fora un llogater simplement perquè es vol vendre l’immoble. Això és molt important. Només en certs casos es pot finalitzar el contracte abans de temps:
a) Acord mutu
Negociar una compensació econòmica a canvi que el llogater abandoni voluntàriament l’immoble.
b) Clàusula de recuperació per necessitat
Ha de constar en el contracte i estar justificada (per exemple, necessites el pis per a tu o un familiar directe).
c) Finalització del contracte
Avisar amb almenys 4 mesos d’antelació si no es renovarà.
d) Incompliment del contracte
Si hi ha impagaments, ús indegut, subarrendament no autoritzat, etc., es pot iniciar un procés de desnonament.
Important: Intimidar, pressionar o tallar subministraments per forçar el llogater a marxar està penat per la llei i pot comportar sancions greus.
Vendre amb llogater vs sense llogater
| Aspecte | Vendre amb llogater | Vendre sense llogater |
|---|---|---|
| Tipus de comprador | Inversors | Compradors finals |
| Preu de venda | Lleugerament inferior (5–15%) | Valor de mercat més alt |
| Temps de venda | Més ràpid (si és a inversor) | Depèn de l’estat i la demanda |
| Tràmits legals | Respectar contracte vigent | Gestió més simple |
| Rendibilitat durant la venda | Sí (es cobra lloguer) | No |
| Dificultats | Menys públic interessat | Cost de desallotjament si ocupat |
| Necessitat de negociació | Mitjana–alta | Baixa |
Avantatges i inconvenients de vendre amb llogater
Avantatges
-
Ingressos per lloguer fins al dia de la venda.
-
Ideal per a inversors.
-
Pots estalviar en reformes prèvies a la venda.
-
Alguns compradors valoren tenir un contracte ja vigent.
Inconvenients
-
Menor públic comprador.
-
Preu de venda més ajustat.
-
Obligació de notificar la venda i respectar el contracte.
-
Dificultat si el llogater posa traves a les visites o no vol col·laborar.
Estratègies per agilitzar la venda
Notifica correctament el llogater
Segons la LAU, has de notificar per escrit la teva intenció de vendre. Si no exerceix el dret de tempteig, podràs continuar.
Col·labora amb el llogater
Fes-lo partícip del procés. Ofereix avantatges: indemnització, ajuda amb la mudança, prioritat en un altre habitatge, etc.
Prepara documentació completa
Contracte, últimes rendes, estat de pagaments, fiança, possibles deutes o reclamacions obertes.
Valora el perfil del comprador
És algú que vol invertir o algú que vol viure-hi? Això condiciona tota l’estratègia de venda.
Contacta amb una immobiliària a Barcelona especialitzada
A ImmoBarceló coneixem al detall el marc legal català, sabem com negociar amb llogaters i compradors, i tenim una base activa d’inversors interessats en habitatges amb rendibilitat immediata.
Preguntes freqüents
El llogater pot negar-se a la venda?
No. El propietari té dret a vendre en qualsevol moment. El llogater no pot oposar-s’hi, però sí que té dret a romandre a l’habitatge fins que finalitzi el contracte, llevat que s’arribi a un acord perquè marxi abans.
Quant es perd venent un pis amb llogater?
Depèn del tipus de comprador. Si es ven a un inversor, la rebaixa pot ser mínima (5–10%). Però si el mercat té excés d’oferta o hi ha conflicte amb el llogater, la pèrdua pot augmentar. En general, vendre sense llogater permet obtenir el preu més alt possible.
Què passa si no s’informa el llogater de la venda?
El llogater té dret de tempteig i retracte. Si no se l’informa, podria anul·lar la venda o exercir el seu dret després, generant problemes legals per al nou propietari. Per això és crucial notificar correctament.
Es pot ensenyar el pis mentre està llogat?
Sí, però s’ha de fer amb el consentiment del llogater i amb un acord raonable de visites. La llei protegeix el seu dret a la intimitat i l’ús pacífic de l’habitatge. Moltes vegades, una bona comunicació evita malentesos.
de nosaltres