Cuando te toca gestionar una herencia en Barcelona, la cosa se complica rápido. Ya sea que hayas heredado solo o con más familiares, vender ese piso no es como una venta normal. Hay papeleo, impuestos y trámites que pueden liarte si no los conoces.
En este artículo te explicamos paso a paso cómo vender un piso heredado en Barcelona, qué requisitos debes tener en cuenta, qué trámites necesitas realizar y cómo agilizar el proceso. Además, incluimos una tabla comparativa con los requisitos más importantes, una sección de consejos prácticos y respuestas a las preguntas más frecuentes.
En ImmoBarceló llevamos más de 15 años ayudando a gente como tú. Sabemos que cada caso es diferente: algunos tienen prisa por vender, otros tienen problemas entre herederos, y muchos no saben ni por dónde empezar con los papeles.
Lo que hacemos por ti:
Si estás en esta situación, no te quedes con dudas. Llámanos al 608 129 079 y hablamos sin compromiso.
Estos son los principales requisitos que piden en Cataluña a la hora de vender un piso de herencia:
| Requisito | ¿Es obligatorio? | ¿Quién lo tramita? | Comentarios |
|---|---|---|---|
| Aceptación de herencia | Sí | Heredero/s o notario | Puede hacerse en documento público (notaría) o privado. |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Sí | Heredero/s o gestoría | Necesaria para poder vender legalmente. |
| Impuesto de Sucesiones y Donaciones | Sí | Heredero/s | Debe presentarse dentro de los 6 meses desde el fallecimiento. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Sí | Ayuntamiento | Puede pagarse tras la venta, pero debe calcularse antes. |
| Certificado de defunción | Sí | Registro Civil | Documento básico para iniciar la tramitación. |
| Última voluntad y testamento | Sí | Ministerio de Justicia | Acredita quiénes son los herederos legales. |
| Escritura de adjudicación de herencia | Sí | Notaría | Formaliza el traspaso del inmueble al heredero. |
| Cédula de habitabilidad | Sí (Cataluña) | Técnico habilitado | Requisito obligatorio para vender viviendas en Cataluña. |
| Certificado de eficiencia energética | Sí | Técnico habilitado | Obligatorio para cualquier compraventa. |
Vender un piso en Barcelona heredado no es como vender una vivienda propia sin cargas. Antes de ponerla a la venta, el inmueble debe estar a nombre del heredero o herederos en el Registro de la Propiedad. Para ello, es imprescindible haber realizado la aceptación de herencia y liquidado los impuestos correspondientes.
Estos son los requisitos clave:
El proceso puede dividirse en dos etapas: regularización legal de la herencia y gestión de la venta.
En nuestra agencia inmobiliaria en Barcelona ImmoBarceló te acompañamos en ambas etapas para que no tengas que preocuparte por trámites ni gestiones. Nos ocupamos de todo.
El Impuesto de Sucesiones en Cataluña varía en función del valor del inmueble heredado, el grado de parentesco con el fallecido y si se aplican o no bonificaciones. Este impuesto se paga al heredar, no al vender, pero debe estar liquidado para poder inscribir la propiedad a tu nombre y proceder a la venta.
Valor real del inmueble heredado: Se toma como referencia el valor fiscal (o valor de mercado ajustado por la Generalitat).
Parentesco: Los hijos y cónyuges (Grupo I y II) tienen bonificaciones más amplias.
Reducciones y bonificaciones:
Reducción general de 100.000 € por heredero directo (hijos o cónyuge).
Bonificación del 95% en la cuota tributaria si es vivienda habitual y el heredero la mantiene durante 5 años (no se aplica si vendes antes).
Bonificaciones del 99% para cónyuges y 60-80% para hijos (según tramos de patrimonio preexistente).
Para un piso heredado en Barcelona valorado en 250.000 €, heredado por un hijo sin otros patrimonios, el impuesto puede oscilar entre 1.000 € y 4.000 €, dependiendo de reducciones y bonificaciones aplicadas.
María y su hermano Joaquín heredaron un piso de 80 m² en el barrio del Eixample tras el fallecimiento de su madre. Aunque el testamento ya los designaba como únicos herederos, tuvieron que seguir todos los pasos legales antes de poder vender la propiedad.
Certificados legales: Obtenidos en menos de una semana (defunción y últimas voluntades).
Escritura de adjudicación de herencia: Firmada ante notario en un mes, con reparto del 50 % a cada uno.
Liquidación del Impuesto de Sucesiones: Realizada dentro del plazo legal de 6 meses. Se acogieron a una bonificación por parentesco en Cataluña, lo que redujo significativamente el importe.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Trámite realizado por una gestoría en unos 15 días.
Certificados técnicos: Encargaron la cédula de habitabilidad y el certificado energético a través de su agencia inmobiliaria.
Venta del piso: ImmoBarceló se encargó de la tasación, fotos y comercialización. Recibieron una oferta sólida en 3 semanas. La firma de la compraventa ante notario se hizo en menos de 2 meses desde la publicación del anuncio.
Liquidación de la plusvalía municipal: Efectuada por el comprador, tal como acordaron en el contrato de arras.
En menos de 5 meses desde el fallecimiento, María y Joaquín habían vendido el piso, dividido las ganancias y cerrado todos los trámites sin complicaciones.
Para vender un piso heredado en Cataluña primero hay que aceptar la herencia ante notario y pagar el Impuesto de Sucesiones. Luego se debe inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro. Finalmente, puedes ponerlo en venta con un precio acorde al mercado actual. Si necesitas ayuda con los trámites, en ImmoBarceló te asesoramos sin compromiso.
El tiempo que debes esperar para vender un piso heredado depende principalmente de tres factores. Primero, los trámites legales como aceptar la herencia y pagar el Impuesto de Sucesiones suelen tardar entre dos y cuatro meses. Segundo, si hay varios herederos y no hay acuerdo, el proceso puede alargarse mucho más, incluso años, hasta resolverlo judicialmente. Tercero, una vez listo todo, la venta en sí puede tardar desde pocas semanas hasta varios meses, dependiendo del precio, ubicación y estado de la propiedad.
La plusvalía municipal por heredar un piso en Barcelona se calcula sobre el valor catastral del suelo (no el valor total de la propiedad) y depende de dos factores clave: los años transcurridos desde la última transmisión y el porcentaje que aplica el Ayuntamiento.
El cálculo sigue este esquema básico: tomas el valor catastral del suelo, aplicas un incremento anual acumulativo (entre el 2% y 3,5% según la zona) por cada año desde la última transmisión, y sobre ese resultado se aplica el tipo impositivo vigente (entre 20% y 30%).
Todos deben estar de acuerdo para poder vender. Si no hay consenso, puede recurrirse a una disolución de condominio o incluso a una subasta judicial.