La nueva ley de la vivienda en España: ¿Un intento efectivo de regular los precios o una regulación llena de lagunas? En este artículo, exploraremos los aspectos clave de la recién aprobada ley de vivienda en España y su impacto en el mercado inmobiliario.
Desde la regulación de precios en zonas tensionadas hasta los beneficios fiscales para los propietarios, analizaremos las medidas implementadas y las críticas que han surgido. ¿Conseguirá esta ley abordar los desafíos actuales en el acceso a la vivienda o quedará corta en su alcance?
Descubre todo lo que necesitas saber sobre la nueva ley de la vivienda y sus implicaciones en nuestro blog de Immobarcelo.
Se acaba de aprobar la nueva ley de la vivienda en España que busca abordar los desafíos y las necesidades en este ámbito. Sin embargo, esta nueva legislación ha generado opiniones encontradas debido a las lagunas y limitaciones que presenta en su regulación de precios. A continuación, se analizarán los aspectos más relevantes de esta ley, vigentes hasta mayo de 2023.
La ley establece que una zona será considerada tensionada si cumple al menos uno de los siguientes requisitos: que el coste medio del alquiler y los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de viviendas haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.
Los grandes propietarios serán los más afectados por la regulación de precios. Al realizar nuevos contratos de alquiler en estas zonas, estarán obligados a reducir los precios hasta un límite máximo establecido por el Ministerio de Transportes a través de un índice. Los pequeños propietarios que pongan en alquiler una vivienda por primera vez también estarán sujetos a este tope, aunque los pequeños propietarios que ya tengan viviendas alquiladas tendrán una regulación más flexible. Solo podrán aumentar el precio cuando cambien de inquilino y firmen un nuevo contrato si han realizado obras de rehabilitación o mejora de la vivienda que representen al menos el 10% del valor de compra del piso.
Además, se prohíbe aumentar las cuotas de alquiler más allá de lo establecido, evitando que los inquilinos asuman gastos de la comunidad o tasas municipales.
A partir de 2025, se establecerá un nuevo índice para limitar el aumento anual de las cuotas de alquiler, reemplazando el IPC como referencia. Sin embargo, aún no se ha definido la fórmula concreta para este nuevo índice.
Hasta 2025, se mantendrán los límites actuales: un máximo del 2% para las actualizaciones en 2023 y un máximo del 3% en 2024, independientemente del nivel de inflación. Los propietarios no podrán aumentar el precio de los contratos existentes por encima de estos porcentajes.
La nueva ley presenta algunas excepciones y ha sido objeto de críticas. Entre ellas se destacan:
1) Se dejan fuera de la regulación los alquileres de temporada, contratos desperdicios que permiten expulsar pasados varios meses y subir el precio sin límite cada vez que hacen uno nuevo;
2) En las viviendas reguladas, se podrá subir el precio un 10% alegando simples mejoras en la accesibilidad;
3) También se podrá subir el precio incorporando tributos como el IBI;
4) Y se podrán añadir las subidas interanuales vinculadas a la inflación, que están permitidas hasta el 2% en 2023 y hasta el 3% en 2024, y sin límite claro a partir de 2025.
La implantación de la nueva ley de la vivienda en España ha generado una serie de críticas debido a su implementación y alcance limitado. Si bien la ley busca regular los precios de alquiler y proteger a los inquilinos, existen lagunas que dejan margen para el aumento de precios y situaciones de desahucio sin alternativa habitacional.
Una de las críticas principales se dirige hacia la regulación de precios en zonas tensionadas. Si bien se establecen requisitos para identificar estas áreas, la falta de claridad en los criterios y la ausencia de un mecanismo efectivo para establecer límites máximos de alquiler generan incertidumbre y dificultan su aplicación.
Además, la diferenciación entre grandes y pequeños propietarios en términos de regulación de precios resulta injusta y arbitraria. Mientras que los grandes propietarios están obligados a reducir los precios en nuevos contratos, los pequeños propietarios gozan de una regulación más laxa, lo que puede llevar a situaciones de abuso y desigualdad entre los inquilinos.
Otra crítica se centra en la falta de medidas contundentes para abordar los desahucios. Si bien se han introducido mecanismos de conciliación e intermediación, no se prohíben los desahucios sin alternativa habitacional ni se establece la obligación de ofrecer alquiler social, dejando a muchos inquilinos en una posición vulnerable al finalizar sus contratos de alquiler.
Además, aunque se ha mencionado la importancia de la vivienda protegida y se ha establecido la calificación permanente, la ley no garantiza un aumento significativo de viviendas públicas ni una inversión suficiente para abordar la demanda creciente de viviendas asequibles.
En resumen, la implantación de la nueva ley de la vivienda en España se enfrenta a críticas por su falta de claridad, su enfoque desigual entre propietarios y su insuficiente abordaje de los desahucios y la vivienda pública. Para que esta ley sea efectiva y logre los resultados deseados, es necesario abordar estas deficiencias y buscar soluciones más equitativas y comprehensivas en beneficio de todos los actores involucrados en el mercado inmobiliario.
-Se dilatan los desahucios, pero no se detienen. No se prohíben los lanzamientos sin alternativa habitacional y no se genera la obligación de ofrecer alquiler social que sí existe en Cataluña. Se introducen mecanismos como la conciliación y la intermediación, pero no se pone fin a la violencia de desahucios.
-Tampoco se prohíben los desahucios invisibles, las expulsiones que se dan cuando termina el contrato de alquiler, aunque se haya cumplido con todas las obligaciones contractuales. La amenaza de la expulsión cuando termina el contrato hace que muchos inquilinos no se atrevan a negociar nada y que renuncien a sus derechos.
-Beneficios fiscales para los rentistas. Hasta ahora, los rentistas tenían una bonificación fiscal del 60%. Sólo tributaban sobre el 40% de lo que ingresaban. Con esta ley, este beneficio baja un poco, al 50%. En cambio, tienen toda una serie de bonificaciones: del 90% en caso de que realicen un nuevo contrato con una reducción del 5%; del 70% si alquilan a personas de entre 18 y 35 años; del 60% si han recibido subvenciones para realizar rehabilitaciones (además de poder subir el precio un 10%, en este caso).
-Vivienda protegida para siempre, pero sin recursos. Se acaba con la tradición de hacer vivienda protegida que al cabo de unos años pasa en el mercado privado, hinchando burbujas de precios. Es decir, se aprueba la calificación permanente de la vivienda protegida a futuro mientras se mantenga la calificación del suelo, lo que ya está vigente en Euskadi desde hace años y en Cataluña desde 2019. También se habla de alcanzar un 20 % de viviendas destinadas a fines sociales en 20 años. Sin embargo, a pesar de los sucesivos anuncios casi paródicos de Pedro Sánchez, la ley no obliga al Estado a aumentar la inversión pública –hoy en cifras ridículas– ni explica de dónde saldrán los dos millones de viviendas que necesitaríamos para acercarnos a esa cifra.
La nueva ley de la vivienda en España, de mayo de 2023, es objeto de controversia debido a las limitaciones y lagunas en su regulación de precios. Si bien se han introducido medidas para controlar los precios en zonas tensionadas y limitar los aumentos anuales de alquiler, existen excepciones que permiten incrementos y situaciones de desahucio sin alternativa habitacional.
Además, se han implementado cambios en los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas en alquiler. Aunque se establece la calificación permanente de vivienda protegida, la ley no garantiza un aumento significativo de viviendas públicas ni una inversión suficiente para abordar la demanda actual.