La nova llei de l’habitatge a Espanya: Un intent efectiu de regular els preus o una regulació plena de buits? En aquest article, explorarem els aspectes clau de la recentment aprovada llei d’habitatge a Espanya i el seu impacte en el mercat immobiliari.
Des de la regulació dels preus en zones tensionades fins als beneficis fiscals per als propietaris, analitzarem les mesures implementades i les crítiques que han sorgit. Aconseguirà aquesta llei abordar els reptes actuals en l’accés a l’habitatge o quedarà curta en el seu abast?
Descobreix tot el que necessites saber sobre la nova llei de l’habitatge i les seves implicacions al nostre blog d’Immobarcelo.
S’acaba d’aprovar la nova llei de l’habitatge a Espanya que busca abordar els reptes i les necessitats en aquest àmbit. No obstant això, aquesta nova legislació ha generat opinions dividides degut als buits i limitacions presents en la seva regulació de preus. A continuació, s’analitzaran els aspectes més rellevants d’aquesta llei, vigents fins a maig de 2023.
La llei estableix que una zona serà considerada tensionada si compleix almenys un dels següents requisits: que el cost mitjà de lloguer i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana dels habitatges, o que el preu de compra o lloguer d’habitatges hagi augmentat almenys tres punts més que l’IPC en els cinc anys anteriors.
Els grans propietaris seran els més afectats per la regulació de preus. En formalitzar nous contractes de lloguer en aquestes zones, estaran obligats a reduir els preus fins a un límit màxim establert pel Ministeri de Transports a través d’un índex. Els petits propietaris que posin en lloguer un habitatge per primera vegada també estaran subjectes a aquest límit, tot i que els petits propietaris que ja tinguin habitatges llogats tindran una regulació més flexible. Només podran augmentar el preu quan canviïn d’inquilí i formalitzin un nou contracte si han realitzat obres de rehabilitació o millora de l’habitatge que representin almenys el 10% del valor de compra del pis.
A més, es prohibeix augmentar les quotes de lloguer més enllà de l’establert, evitant que els inquilins assumeixin despeses de la comunitat o taxes municipals.
A partir de 2025, s’establirà un nou índex per limitar l’augment anual de les quotes de lloguer, reemplaçant l’IPC com a referència. No obstant això, encara no s’ha definit la fórmula concreta per a aquest nou índex.
Fins a 2025, es mantindran els límits actuals: un màxim del 2% per a les actualitzacions el 2023 i un màxim del 3% el 2024, independentment del nivell d’inflació. Els propietaris no podran augmentar el preu dels contractes existents per sobre d’aquests percentatges.
La nova llei presenta algunes excepcions i ha estat objecte de crítiques. Entre elles es destaquen:
La implantació de la nova llei de l’habitatge a Espanya ha generat una sèrie de crítiques a causa de la seva implementació i abast limitat. Tot i que la llei busca regular els preus de lloguer i protegir els inquilins, hi ha buits que deixen marge per a l’augment de preus i situacions de desnonament sense alternativa habitacional.
Una de les crítiques principals es dirigeix cap a la regulació de preus en zones tensionades. Tot i que s’estableixen requisits per identificar aquestes àrees, la manca de claredat en els criteris i l’absència d’un mecanisme efectiu per establir límits màxims de lloguer generen incertesa i dificulten la seva aplicació.
A més, la diferenciació entre grans i petits propietaris en termes de regulació de preus resulta injusta i arbitrària. Mentre que els grans propietaris estan obligats a reduir els preus en nous contractes, els petits propietaris gaudeixen d’una regulació més laxa, el que pot conduir a situacions d’abús i desigualtat entre els inquilins.
Una altra crítica es centra en la manca de mesures contundents per abordar els desnonaments. Tot i que s’han introduït mecanismes de conciliació i intermediació, no es prohibeixen els desnonaments sense alternativa habitacional ni s’estableix l’obligació d’ofereixre lloguer social, deixant a molts inquilins en una posició vulnerable en finalitzar els seus contractes de lloguer.
A més, tot i que s’ha mencionat la importància de l’habitatge protegit i s’ha establert la qualificació permanent, la llei no garanteix un augment significatiu d’habitatges públics ni una inversió suficient per abordar la demanda creixent d’habitatges assequibles.
En resum, la implantació de la nova llei de l’habitatge a Espanya s’enfronta a crítiques per la seva manca de claredat, el seu enfocament desigual entre propietaris i la seva insuficient abordatge dels desnonaments i l’habitatge públic. Perquè aquesta llei sigui efectiva i aconsegueixi els resultats desitjats, és necessari abordar aquestes deficiències i buscar solucions més equitatives i comprensives en benefici de tots els actors involucrats en el mercat immobiliari.
-Es dilaten els desnonaments, però no es detenen. No es prohibeixen els llançaments sense alternativa habitacional i no es genera l’obligació d’ofereixre lloguer social que sí existeix a Catalunya. S’introdueixen mecanismes com la conciliació i la intermediació, però no es posa fi a la violència dels desnonaments.
-Tampoc es prohibeixen els desnonaments invisibles, les expulsions que es donen quan finalitza el contracte de lloguer, encara que s’hagi complert amb totes les obligacions contractuales. La amença de l’expulsió quan finalitza el contracte fa que molts inquilins no s’atreveixin a negociar res i renuncien als seus drets.
-Beneficis fiscals per als arrendadors. Fins ara, els arrendadors tenien una bonificació fiscal del 60%. Només tributaven sobre el 40% del que ingressaven. Amb aquesta llei, aquest benefici baixa una mica, al 50%. En canvi, tenen tot un seguit de bonificacions: del 90% en cas que realitzin un nou contracte amb una reducció del 5%; del 70% si lloguen a persones d’entre 18 i 35 anys; del 60% si han rebut subvencions per realitzar rehabilitacions (a més de poder pujar el preu un 10%, en aquest cas).
-Habitatge protegit per sempre, però sense recursos. S’acaba amb la tradició de fer habitatge protegit que al cap d’uns anys passa al mercat privat, inflant bombolles de preus. És a dir, s’aprova la qualificació permanent de l’habitatge protegit a futur mentre es mantingui la qualificació del sòl, el que ja està vigent a Euskadi des de fa anys i a Catalunya des de 2019. També es parla d’assolir un 20 % d’habitatges destinades a finalitats socials en 20 anys. No obstant això, malgrat els successius anuncis gairebé paròdics de Pedro Sánchez, la llei no obliga l’Estat a augmentar la inversió pública -avui en xifres ridícules- ni explica d’on sortiran els dos milions d’habitatges que necessitaríem per acostar-nos a aquesta xifra.
La nova llei de l’habitatge a Espanya, de maig de 2023, és objecte de controvèrsia a causa de les limitacions i buits en la seva regulació de preus. Tot i que s’han introduït mesures per controlar els preus en zones tensionades i limitar les pujades anuals de lloguer, hi ha excepcions que permeten increments i situacions de desnonament sense alternativa habitacional.
A més, s’han implementat canvis en els beneficis fiscals per als propietaris d’habitatges en lloguer. Tot i que s’estableix la qualificació permanent d’habitatge protegit, la llei no garanteix un augment significatiu d’habitatges públics ni una inversió suficient per abordar la demanda actual.